Como financiar a compra de imóvel Os financiamentos imobiliários são utilizados por pessoas que desejam adquirir a casa própria, mas não possuem recursos próprios para isso. O agente financeiro avalia o imóvel a preço de mercado, analisa os aspectos estruturais e a capacidade financeira do interessado. Existem linhas de crédito para pagamento em até trinta e cinco anos. O financiamento não deve comprometer mais de 30% da renda familiar bruta. O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). também pode ser utilizado. As vantagens de utilização do FGTS. são muitas, a primeira delas a redução do valor do financiamento e, consequentemente, das parcelas mensais. Além disso, a correção dos recursos empregados no Fundo de Garantia é bem menor do que os juros do financiamento bancário. Serão apresentados abaixo os dez passos que devem ser seguidos por quem deseja adquirir um imóvel através de financiamento bancário. O prazo médio de um financiamento imobiliário quando o imóvel está com todas as taxas e impostos em dia é de 30 a 45 dias.
1º passo – Escolher a instituição financeira que apresente a menor taxa de juros. Não é qualquer taxa de juros, mas o que deve ser analisado é o Custo Efetivo Total – CET com o financiamento. A taxa de juros efetiva é a soma de todas as taxas e dos impostos que podem ser cobradas pelos bancos, inclusive a de administração do contrato de financiamento.
2º passo – Fazer simulação do financiamento para analisar melhor prazo e valor das parcelas. Esta etapa do processo deve ser realizada tantas vezes for necessária para que não haja dúvida do adquirente qual a melhor condição e plano de financiamento.
3º passo – Analisar as informações pessoais e aprovar o crédito. Neste momento é importante a apresentação dos documentos pessoais como cédula de identidade, comprovante de renda e extrato do FGTS da pessoa interessada ou do casal. É importante, neste momento, ter a comprovação do agente financeiro de que existem recursos para liberação do financiamento. Quem não possui comprovação de renda ou nunca se preocupou com isso, deve iniciar a declarar seus rendimentos à Receita Federal nos anos anteriores ao que pretende adquirir o imóvel.
4º passo – Visitar e escolher o imóvel. Muitas instituições financeiras orientam seus clientes a primeiro procurar imóvel e só depois sair em busca do financiamento. Dessa forma, o interessado poderá criar falsas expectativas, pois ao achar o imóvel dos seus sonhos, o valor do financiamento poderá ser incompatível com a renda e com a capacidade de financiar, que pode variar com a idade, doenças preexistentes, tipo de atividade laboral, empréstimos pessoais em curso, dentre outros. Quando for visitar o imóvel, melhor que faça em dias e horários alternados da semana, inclusive a noite. Conversar com vizinhos e pedir informações do local onde pretende residir com a família é sempre prudente.
5º passo – Retirar certidões vinculadas ao imóvel, notadamente as certidões de propriedade e ônus reais no Cartório de Imóveis e negativa de débitos municipais, e aos vendedores as certidões de feitos ajuizados na justiça estadual e federal, protesto, execução, falimentar e trabalhista. Em relação aos vendedores devem ser solicitados, também, documentos válidos de identificação com foto e comprovante de endereço.
6º passo – Assinar o contrato particular de promessa de compra e venda para evitar gastos desnecessários de recursos. Após concluídas as etapas iniciais, já é possível assinar um contrato particular de compromisso de compra e venda. Enquanto não houver pagamento de sinal, as partes podem a qualquer tempo desistir da transação, o que poderia acarretar prejuízos ao interessado na compra. Como ainda não houve a aprovação da engenharia nem do setor jurídico é recomendável inserir nos contratos particulares de compromisso de compra e venda a possibilidade de resolução do negócio sem ônus para qualquer das partes contratantes e com devolução de valor pago à título de sinal.
7º passo – Avaliar o imóvel. A análise é do departamento de engenharia. Os engenheiros avaliadores estão vinculados aos agentes bancários. Os custos com a vistoria devem ser suportados pelo adquirente do imóvel. Em suas vistorias devem os engenheiros, pessoalmente, verificar no local a estrutura física do imóvel avaliando, incluindo eventuais avarias, estado de conservação ou comprometimentos estruturais para, em seguida, proceder com a avaliação do preço de mercado para venda. Os engenheiros não podem emitir laudos baseados em fotos ou em visitas realizadas por terceiros estranhos sem ter pessoalmente vistoriado o imóvel avaliando. Se isto vier a ocorrer, o laudo deve ser anulado e os danos causados aos adquirentes desses imóveis devem ser, solidariamente, suportados por eles.
8º passo – Pagar Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI. Quem deve pagar o imposto de transmissão e os honorários do despachante é quem está adquirindo o imóvel, salvo convenção contrária no contrato de particular de compra e venda.
9º passo – Assinar escritura particular de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. A assinatura deste contrato costuma ocorrer nas agências bancárias, nada impede que também possam ser lavrados por Tabelionatos de Notas. Se não houver financiamento bancário, mas apenas o uso de recursos oriundos do FGTS a escritura deve obedecer a forma pública em respeito ao artigo 108 “caput” do Código Civil. Com a assinatura da escritura particular nas dependências dos agentes financeiros, os recursos da carta de crédito e do FGTS, se for o caso, cairão imediatamente na conta corrente dos vendedores, porém bloqueados até o registro do contrato particular de compra e venda no Cartório de Serviços Registrais.
10º passo – Registrar o contrato e liberar recursos. É com o registro do contrato particular de compra e venda que os recursos do financiamento, já depositados em conta corrente do vendedor, embora bloqueados, serão liberados.